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Les conventions d'occupation précaire : dans quelles situations s'appliquent-elles ?

La convention d’occupation précaire est régie par l’article L. 145-5-1 du code de commerce qui l’exclut expressément du statut des baux commerciaux.

1) Définition

La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il peut s’agir, à titre d’exemples :

- des bâtiments protégés en attente de l’autorisation administrative nécessaire pour l’aménagement définitif du domaine dont ils dépendent (cass. civ. 3e ch. 16 mars 1988, n° 86-17370).

- des immeubles en attente d’expropriation (cass. civ. 3e ch. 16 octobre 1979).

- des terrains communaux dont la fragilité de l’occupation est justifiée par des circonstances particulières (édification d’un barrage) et dont la redevance d’occupation est dérisoire (cass. civ. 3e ch. 28 octobre 1987, n° 84-10296).

- ou des locaux compris dans une ZAC et destinés à être démolis (cass. civ. 3e ch. 6 novembre 1991, n° 90-16514).

2) Distinction entre occupation précaire et bail de courte durée

  • La précarité

C’est la précarité, indépendante de la volonté des parties, qui fait la différence.

Ainsi, lorsque le locataire ne fait état d’aucune circonstance exceptionnelle justifiant une occupation précaire, et que la convention est souscrite pour une durée de 3 ans au maximum, on est en présence d’un bail de courte durée régi par l’article L. 145-5 du code de commerce (cass. civ. 3e ch. 31 mai 1994, n° 92-15202).

Au contraire, la vétusté et la dangerosité d’un local nécessitant de le libérer au terme des 23 mois prévus par le bail, ne justifient pas un bail dérogatoire mais bien une convention d’occupation précaire (CA Paris, 16 e ch. 6 juillet 2006).

Enfin, constitue une convention précaire, le contrat portant sur un local contigu à celui de bar, dans le but de permettre au locataire de tester la pertinence du développement d’une activité accessoire de restauration rapide (cass. civ. 3e ch. 9 février 2017, n° 15-18251).

La jurisprudence considère que n'étant pas un bail, la convention d'occupation précaire, quelle que soit sa durée, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers (cass. civ. 3e ch. 19 novembre 2014, n° 13-20089)

  • La durée

Une occupation précaire peut durer plus de 3 ans, contrairement au bail de courte durée, qui s’il se poursuit au-delà de 3 ans devient, en principe, un bail de 9 ans soumis au statut légal des baux commerciaux.

En, revanche donc, l’autorisation de poursuivre une occupation à titre précaire, justifiée par des circonstances particulières, exclusive de toute fraude, ne modifie pas le droit d’occupation précaire (cass. civ. 3e ch. 21 novembre 1984). Il en est de même de la prorogation consentie à titre de simple tolérance. Dans tous les cas, le maintien dans les lieux de l’occupant à titre précaire au-delà de la période prévue, n’entraine pas l’application du statut (cass. civ. 3e ch. 2 avril 2003, n° 01-12923).

  • La nature du bien loué

Le déclassement du domaine public d’un local ne modifie pas le caractère précaire de la convention (bien de la SNCF loué à titre précaire, puis déclassé et vendu à une SCI : cass. civ. 1er ch. 17 octobre 2012, n° 11-20039).

3) Les cas de fraude

La précarité ne doit pas avoir pour but, avoué ou non, d’éluder le statut des baux commerciaux (cass. civ. 3e ch. 25 mai 1977, n° 76-10226).

Les tribunaux ont toute latitude pour déterminer la véritable nature du contrat en fonction des circonstances qui ont dicté sa conclusion, et doivent rechercher les données objectives caractérisant la précarité.

Par exemple, une convention dite précaire, faisant suite à 5 conventions successives (pareillement dénommées et conclues soit avec le locataire, soit avec un prête-nom) a été jugée frauduleuse comme mise en œuvre pour faire échec à l’application du statut légal des baux commerciaux (cass. civ. 3e ch. 1er avril 2009, n° 07-21833).

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 05/07/18 à 12:55

Thèmes
Réglementation