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Locations saisonnières : comment les définir ?

L’article L. 145-5, al. 4 prévoit que la réglementation relative aux baux commerciaux n’est pas applicable aux locations saisonnières. Comment les définit-on ?

Les juges ont un large pouvoir d’appréciation afin de déterminer si une location présente ou pas un caractère saisonnier.

La location saisonnière se définit :

- par la faculté qu’a le bailleur de reprendre les locaux entre 2 saisons ;

- par le caractère discontinu de l’exploitation en saison.

La volonté des parties doit aussi être prise en compte. Elles doivent, librement et sans contrainte, décider que le bail prend fin à chaque échéance (cass. civ. 13 novembre 1979, n° 78-13149).

Deux situations peuvent alors être envisagées :

1) La location à l’année

Attention : la location à l’année donne droit au statut des baux commerciaux et à la propriété commerciale, même si l’exploitation est saisonnière. Pour ce faire, il est nécessaire que la location réponde aux caractéristiques, souvent cumulées, d’une mise à disposition annuelle :

- accès libre des locaux pendant toute l’année ;

- loyer plus élevé que celui pratiqué pour une saison ;

- abonnements au nom du preneur.

Quelques exemples de jurisprudence 

- Bénéficie des dispositions du statut des baux commerciaux, le locataire qui a été pendant 9 ans en possession des clés d’un local dans lequel son matériel et ses marchandises, livrées lors des 2 mois de fermeture, y restaient toute l’année ; dont les abonnements pour l’électricité et le téléphone étaient souscrits annuellement à son nom et les charges de copropriété pour la totalité des exercices également réglées par lui (cass. civ. 3e ch. 15 janvier 1992, n° 90-13865).

- 22 locations saisonnières conclus pour 6 et 9 mois ont été requalifiées en un bail commercial, les juges ayant noté que le locataire disposait des locaux toute l’année, qu’il réglait les abonnements, assurances et taxes liés à ce local et que la remise des clés au terme de chaque période d’exploitation était manifestement fictive (cass. civ. 3e ch.15 février 2011, n) 10-14003).

- Le statut des baux commerciaux a été refusé à un commerçant qui se faisait radier du RCS chaque année en fin de saison et se faisait immatriculer à nouveau au début de l’année suivante (cass. civ. 3e ch. 18 novembre 1998, n° 96-17935).

Afin d’éviter que le locataire ne réclame le bénéfice du statut des baux commerciaux, il vaut mieux que les loyers et charges ne soient pas dus toute l’année et qu’à la fin de chaque période d’exploitation :

- les clés soient restituées au propriétaire ;

- et les locaux vidés des matériels et marchandises appartenant au locataire.

2) La mise à disposition entre 2 saisons

Lorsque le locataire peut, à titre de simple tolérance, bénéficier d’un droit d’entreposer du matériel ou des marchandises entre 2 saisons, la jurisprudence ne lui reconnaît pas un droit au statut, faute d’autres éléments prouvant l’existence d’un bail annuel.

Cependant, la jurisprudence estime que cette tolérance ne doit pas constituer une fraude en vue d’échapper au statut.

Les juges ont, par exemple :

- refusé le statut à une location commerciale de 6 mois et demi, renouvelée chaque année moyennant une majoration de loyer. En effet, le contrat EDF était resté au nom du bailleur, le loyer stipulé ne correspondait pas à celui normalement pratiqué pour 1 an, le magasin étant fermé tout l’hiver (cass. com. 3e ch. 7 novembre 1990, n° 89-12065) ;

- exclu du statut un commerce de prêt-à-porter exploité de Pâques à septembre, la galerie dans laquelle il se trouvait étant fermée entre-temps et le local étant vide (constat d’huissier). Certes, le locataire gardait les clés entre 2 saisons et réglait à l’année les abonnements EDF et de téléphone, mais il ne s’agissait là que d’une simple tolérance du bailleur, constatée par écrit. Les juges concluent que le bail correspond bien à une location saisonnière (cass. civ. 3e ch. 19 avril 2005, n° 04-12064).

- décidé que la renonciation au bénéfice du statut d’un locataire installé dans les lieux loués depuis 8 ans, qui paie les charges annuelles et a des salariés en CDI, est entachée de fraude et exclut la qualification de bail saisonnier (cass. civ. 3e ch. 15 septembre 2015, n° 14-15863)…

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 04/07/18 à 10:18

Thèmes
Réglementation