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Baux de terrains : conditions d'application du statut des baux commerciaux

En application de l’article L. 145-1 du code de commerce, les terrains loués nus et le restant, sont exclus du statut des baux commerciaux, même s’ils sont affectés à un usage commercial. Quelles sont alors les conditions à remplir pour que cette réglementation leur soit appliquée ?

I - L’édification des constructions par le locataire

L’article L. 145-1 du code de commerce prévoit l’application du statut aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Elles doivent avoir été édifiées soit après la signature du bail, soit avant (il s’agit là des constructions édifiées par le précédent locataire dont le droit à l’accession n’a pas encore joué au profit du bailleur en vertu d’une clause spécifique).

Les juges déterminent souverainement, au vu des travaux réalisés par le preneur, si les aménagements sont assimilables à une construction.

Quelques exemples de décisions

- On est bien en présence d’un bail commercial (et non d’un bail à construction) lorsque l’obligation principale du locataire est d’exploiter une station-service. L’immeuble à construire n’est alors qu’une modalité d’exécution du bail (cass.civ. 3e ch. 2 juillet 2008, n° 07-16071).

- Est qualifié de bail emphytéotique la location d’un terrain d’une durée de 99 ans pour le franc symbolique afin que le preneur y édifie un casino et un complexe de loisirs. La demande du bailleur de fixer des années plus tard le loyer à la valeur locative est rejetée par les juges, car dans ce type de bail, l’intérêt du bailleur ne tient pas au paiement du loyer, mais au fait de devenir propriétaire, sans indemnité, en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur (cass. civ. 3e ch. 8 septembre 2016, n° 15-22374).

- La clôture édifiée sur un terrain nu ne peut être assimilée à une construction (cass. civ. 3e ch. 1er mars 1995, n° 92-17874). De même, un terrain aménagé en golf n’est pas un terrain construit (cass. com. 3e ch. 9 février 1960).

- En revanche, un terrain aménagé par le loueur en terrain de camping est construit (cass. civ. 3e ch. 13 avril 1976, n° 74-15280).

1) La qualité des constructions

Les constructions édifiées par le locataire doivent être en matériaux résistants incorporés au sol et constituer un véritable local. Elles nécessitent la délivrance d’un permis de construire, mais ce critère n’est pas suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si une construction édifiée sur un terrain a un caractère de fixité et de solidité suffisant pour permettre au locataire de se prévaloir des dispositions du code de commerce (cass. civ. 3e ch. 6 novembre 1974, n° 73-12553).

A nouveau quelques exemples de jurisprudence

- Une cour d’appel qui a retenu que le critère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux, en a déduit à bon droit que le statut des baux commerciaux avait vocation à s’appliquer (cass. civ. 3e ch. 1er octobre 2014, n° 13-16806).

- N’ont pas été considérés comme des constructions : un hangar construit en planche et tôle ondulée sans fondation, un pavillon en bois sans assise, des bâtiments sans fondation, des baraques posées sur un terrain. De même, la construction dont les 4 poutrelles métalliques servant d’ossature à la charpente étaient aisément démontables ne correspond pas aux caractéristiques d’une construction (cass. civ. 3e ch. 8 février 1989, n° 87-15419).

- Les exigences relatives à la solidité et à la fixité n’ont pas à être remplies lorsque le bâtiment existe déjà au moment de la location constituant l’objet du bail et lorsque ce local est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce (cass. civ. 3e ch. 25 janvier 1977, n° 74-15293).

2) L’autorisation du bailleur

Pour bénéficier du droit au statut, les constructions doivent avoir été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire et y être conformes ; et ce, même si elles sont antérieures au bail conclu entre les parties.

Cet accord doit être non équivoque et la simple tolérance ou connaissance ne peuvent valoir autorisation (cass. civ. 3e ch. 10 juillet 1996, n° 94-19638).

L’accord donné par le bailleur n’est pas neutre au regard des règles d’urbanisme puisque, réputé bénéficiaire des constructions, il peut encourir les sanctions pénales pour violation des règles sur le permis de construire (cass. crim. 24 octobre 2017, n° 16-87178).

3) Une destination commerciale, industrielle ou artisanale

Les juges recherchent en effet si une exploitation effective d’un fonds de commerce est bien exercée dans les lieux (cass. civ. 3e ch. 11 mai 1988, n° 86-19631).

En outre, le statut ne s’applique que si le locataire est propriétaire du fonds exploité dans les locaux construits (cass. civ. 6 décembre 1983, n° 81-11738).

II – L’accession des constructions

1) Le loyer renouvelé

Lors du renouvellement, le calcul du loyer est différent selon que les constructions sont devenues ou non la propriété du bailleur.

En présence d’une clause d’accession qui prévoit que les constructions seront acquises au bailleur au départ du locataire, le loyer renouvelé est fixé selon l’article R. 145-9 du code de commerce, en considération des éléments propres au terrain. Le loyer renouvelé d’un terrain échappe à la règle du plafonnement (cass. civ. 21 mars 2001, n° 99-16640).

En revanche si l’accession s’opère au moment du renouvellement, il ne s’agit plus d’un bail de terrain nu mais d’un bail sur un immeuble construit.

Quelques autres cas de jurisprudence sur ce thème

- Lorsque le bail n’est pas renouvelé, le bailleur doit une indemnité qui tient compte de la valeur du fonds et du préjudice subi par la perte du terrain non construit ; mais aucune réponse formelle n’est donnée sur l’indemnisation possible de la perte des constructions (il est donc conseillé aux parties d’envisager cette hypothèse dans la convention initiale ainsi que les éléments de calcul de l’indemnité).

- En pratique, de nombreux baux stipulent que l’accession se produira à l’expiration du bail en cours : dès lors, le bail renouvelé inclura les constructions devenues la propriété du bailleur. Ce qui n’est pas le cas d’une location verbale de terrain nu, où l’édification d’une usine n’a pas été prise en compte lors du renouvellement ne pouvant porter que sur ce terrain nu (cass. civ. 3e ch. 3 février 1988, n° 86-16158).

- En l’absence de clause expresse d’accession dans le bail, il convient d’appliquer l’article 555 du code civil et de considérer que le bailleur est devenu propriétaire des constructions édifiées sur le terrain. Les travaux d’amélioration entrepris par le locataire ont été pour partie financés par le bailleur en laissant le bail de 18 ans se poursuivre tacitement pour une durée de 27 ans et les améliorations apportées aux lieux loués doivent être prises en compte pour fixer le montant du bail renouvelé (CA Nancy 12 novembre 2002).

- Un bail porte sur un terrain en vue de l’exploitation d’un camping avec autorisation pour le preneur d’y édifier toutes constructions utiles, mais ne prévoit aucune clause réglant le sort de ces constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer. Comment alors en fixer le prix lors du renouvellement ? Les juges considèrent que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut solliciter la prise en compte des modifications intervenues sur les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer (cass. civ. 3e ch. 27septembre 2006, n° 05-13981).

2) La règle légale

Afin de savoir si le bailleur devient propriétaire des constructions et, si oui, à partir de quelle date, il convient de se référer au bail.

Si le bail ne prévoit rien et en l’absence d’accord des parties, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur et leur sort est réglé à l’expiration du bail par l’article 555 du code civil, qui dispose que :

- lorsque les constructions ont été faites par un tiers (le preneur) avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire a le droit, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ;

- si le propriétaire exige la suppression des constructions, elle est exécutée aux frais du locataire, sans aucune indemnité pour lui ;

- si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, il doit, à son choix, rembourser au locataire, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement.

Attention : les dispositions de l’article 555 du code civil ne concernent que les constructions nouvelles. Ainsi, lorsque le locataire a été autorisé à faire des travaux d’amélioration, ce texte ne peut s’appliquer (cass. civ. 3e ch. 8 janvier 1997, n° 95-10339).

3) Les conventions régissant les droits des parties

  • Autorisation de construire et accession

Le bailleur autorise le plus souvent le preneur à édifier des constructions sur le terrain ; cet accord conditionne d’ailleurs l’application du statut aux baux de terrains nus.

Lorsque la convention autorise la construction mais ne prévoit pas son sort à la fin du contrat, elle n’est pas alors suffisante pour exclure les dispositions de l’article 555 du code civil (cass. civ. 3e ch. 18 mars 1987, n° 85-17804).

Par contre, si la convention règle le sort des constructions, l’article 555 devient inapplicable et les travaux sont effectués en exécution d’une convention qui fait alors la loi entre les parties (cass. civ. 3e ch. 24 juin 1975, n° 74-10520).

  • Constructions revenant au bailleur en vertu d’une clause du contrat

Le contrat prévoit le plus souvent l’obligation ou la faculté pour le preneur d’élever les bâtiments sur le terrain loué et la remise gratuite, en fin de bail, de ces immeubles au bailleur.

Les conséquences en sont les suivantes :

- le bailleur n’a, pendant le bail, aucun droit sur les constructions et ne supporte pas les charges y afférentes ;

- le preneur est donc, en principe, propriétaire des constructions pendant la durée du bail et doit en acquitter les charges ;

- l’enrichissement du bailleur au moment de l’accession a une justification juridique et légitime : toute action qui serait fondée sur un enrichissement sans cause ne serait pas recevable (cass. civ. 3e ch. 28 mai 1986, n° 85-10367).

  • Quand s’effectue l’accession ?

Les parties stipulent généralement que l’accession des constructions autorisées aura lieu en fin de bail.

Selon la jurisprudence dominante, ces constructions sont acquises au moment du renouvellement du bail, lequel est de nature différente que le bail initial. L’expression « à l’expiration du présent bail » ne peut viser que le bail en cours (cass. civ. 3e ch. 26 novembre 1985, n° 84-16760).

Du fait de l’accession, le bail renouvelé ne porte plus sur un terrain nu, le bailleur devenu propriétaire de l’ensemble loue le terrain et les constructions édifiées par le preneur. Le bailleur doit corrélativement supporter les charges (assurances, grosses réparations, impôts fonciers), sauf clause contraire prévue au bail initial ou renouvelé.

En revanche, l’accession ne se réalisera au profit du bailleur qu’au moment de la restitution des lieux, en présence :

- d’une clause de sortie : clause du bail initial prévoyant que les améliorations ou constructions ne seront la propriété du bailleur non pas en fin de bail, mais à la sortie du locataire (cass. civ. 3e ch. 22 juin 1988, n° 87-15532) ;

- d’une stipulation contractuelle selon laquelle les preneurs doivent « être considérés comme ayant loué un terrain nu de sorte qu’ils soient eux-mêmes obligés comme s’ils étaient tout à la fois propriétaires et locataires des constructions » ; en outre le loyer a été fixé en tenant compte d’un terrain nu (cass. civ. 3e ch. 19 avril 1989, n° 87-17438).

Enfin, il a été jugé qu’en cas de résiliation d’un bail du fait d’une expropriation, le locataire a droit à une indemnisation pour les constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué et dont il est resté propriétaire pendant la durée de la location, en application de la clause d’accession du bailleur insérée dans le bail (cass. civ. 3e ch. 4 avril 2002, n° 01-70061).

  • Construction ou amélioration : incidence sur le loyer renouvelé

La jurisprudence assimile souvent les constructions à des améliorations, au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce (cass. civ. 30 mai 1990, n° 89-12061), si bien que le déplafonnement du loyer ne peut être invoqué que lors du second renouvellement, faute pour le bailleur de prouver qu’il participé directement ou indirectement à la charge de la construction.

  • Clause de nivellement

Si le contrat oblige le preneur à enlever en fin de bail les constructions qu’il a édifiées, cette clause souvent appelée « de nivellement » doit être respectée. Toutefois, elle ne peut pas faire échec au droit au renouvellement du locataire (cass. com. 29 novembre 1961).

Cette clause aura une incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement si le locataire bénéficie de la propriété commerciale.

A défaut de propriété commerciale, elle produira également tous ses effets.

  • Aspects fiscaux de l’accession

L’attribution au bailleur des constructions édifiées par le locataire constitue un avantage imposable dans la catégorie des revenus fonciers (BIC ou IS) au titre de l’année au cours de laquelle cette opération intervient.

Concernant les revenus fonciers, le montant du loyer perçu par le propriétaire n’a pas à être augmenté de la valeur locative des constructions, car c’est le locataire qui profite des revenus qu’elles génèrent.

A la fin du bail, lorsque les constructions reviennent au bailleur sans indemnité, leur coût est un élément du prix du bail imposable au titre des revenus fonciers de l’année d’expiration ou de résiliation du bail.

Concernant le locataire, les dépenses résultant de l’édification des constructions (par exemple, intérêts des emprunts) ne sont pas déductibles immédiatement, après inscription à son actif. L’entreprise ne peut que pratiquer un amortissement dont le taux tient compte de la durée normale d’utilisation des constructions (CGI, art. 39 D) et dont la base est le prix de revient de l’immeuble.

En fin de bail, lors du retour gratuit, la valeur résiduelle des installations transférées est déductible en totalité du résultat fiscal du locataire.

En cas de retour contre indemnité, elle est réputée constituer le prix de cession des éléments d’actif immobilisé. La différence entre la valeur nette comptable et l’éventuelle indemnité reçue représente la plus ou moins-value de cession.

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 05/07/18 à 12:48

Thèmes
Réglementation