Baux précaires

Attention au maintien dans les lieux !

Lorsque le locataire est laissé en possession des locaux à l’issue d’un bail dérogatoire, il peut se prévaloir du statut protecteur des baux commerciaux.

Un bail commercial classique dure en principe 9 ans. Cependant, bailleur et locataire peuvent, lors de l’entrée dans les lieux de ce dernier, déroger à cette règle et décider de conclure un bail plus court d’une durée maximum de 3 ans. Ce contrat est alors qualifié de bail dérogatoire ou de bail courte durée ou encore de bail précaire.

Le locataire ne bénéficie, dans ce cas, d’aucune protection spécifique. L’issue normale d’un bail de 3 ans, ou de plusieurs baux dérogatoires successifs, dont la durée totale n’excède pas 3ans, est le départ du locataire. Sauf convention contraire, il n’a alors droit à aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, il peut arriver, et cela n’est pas rare, que le locataire ne quitte pas les lieux au-delà des 3 ans. Dans ce cas, l’on peut s’interroger sur sa situation juridique ?

Un bail de courte durée peut être renouvelé et conserver son statut dérogatoire à condition que les renouvellements ne conduisent pas à une durée totale supérieure à 3 ans.

A l’expiration de cette durée, le bailleur peut accepter expressément un renouvellement de bail. Ce dernier sera alors soumis au statut des baux commerciaux ; il ne pourra donc être d’une durée inférieure à 9 ans et, en autres avantages, ouvrira en principe droit à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement à l’initiative du bailleur. En effet, la loi prévoit que, à la fin des 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure de bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

De même, les textes règlent le sort du locataire qui n’a pas reçu de congé et qui est laissé en possession des locaux au-delà de 3 ans : à l’expiration du bail dérogatoire, et au plus tard 1 mois à compter de l’échéance, il peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Un cas concret de jurisprudence :

L’exploitant d’un hôtel est titulaire de 2 baux avec le même bailleur : un bail commercial classique pour les murs de l’hôtel et un bail dérogatoire de courte durée portant sur un local attenant à l’hôtel.

Par suite de la dénonciation du bail dérogatoire par l’administrateur judiciaire, le bailleur ne réagit pas et l’hôtelier continue d’occuper le local adjacent pendant 20 ans.

Puis le bailleur, à l’occasion du renouvellement du bail commercial et la fixation du nouveau loyer en justice, prétend que l’hôtelier a occupé le local contigu sans droit ni titre ; il en demande alors son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’exploitant conteste et prétend être également titulaire d’un bail commercial pour le local annexe. C’est lui qui obtient gain de cause : la 3e chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 31 mai 2018, décide qu’en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, le locataire laissé en possession du local à l’expiration du bail dérogatoire, bénéficie d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.

Pour prendre connaissance de cet arrêt

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 05/12/18 à 14:37