Agent immobilier

Rappel de la réglementation

L’agent immobilier met en relation propriétaire immobilier et acheteur, ou bailleur et locataire, en vue de vendre ou louer des biens (appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels…). Titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale, il agit en qualité d’intermédiaire entre 2 ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.

I – La réglementation applicable à la profession

1) Statut juridique

L’activité d’agent immobilier peut être exercée sous la forme :

  • d’une entreprise individuelle ;
  • d’une société ;
  • d’une association régie par la loi de 1901.

S’agissant de prestations de services de nature commerciale, l’agent immobilier est qualifié de commerçant. Il est à noter que cette activité ne peut pas être exercée sous le statut de micro-entrepreneur.

Outre la possession d’une carte professionnelle numérotée (voir ci-après), l’agent immobilier doit satisfaire à d’autres obligations.

2) Garantie financière

Elle est en principe obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (par exemple, un dépôt de garantie), à l’exception de leur rémunération ou commission.

Elle peut être souscrite auprès d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’une entreprise d’assurance ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Le professionnel qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur n’est pas tenu de justifier d’une telle garantie.

Lors de la perception des fonds de ses clients, il doit :

  • tenir un registre de tous les versements ;
  • délivrer un reçu original au client et en conserver le double dans le carnet de reçus ;
  • affecter ces fonds dans un compte dédié.

Le montant de cette garantie doit être au moins égal aux sommes dont l’agent immobilier est redevable à tout moment. Elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les deux premiers exercices, puis à 110 000 €.

3) Assurance de responsabilité civile professionnelle

Un contrat d’assurance couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.

La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré, et les franchises ne doivent pas excéder 10 % des indemnités dues.

4) Affichages obligatoires

L’agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

  • le numéro de sa carte professionnelle ;
  • la mention relative à la perception ou non de fonds ;
  • le montant de la garantie financière ainsi que la dénomination et les coordonnées du garant ;
  • les tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix ;
  • la répartition des honoraires lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

Il convient de préciser que lorsque les prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l’affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages. Les fourchettes de prix étant interdites, le coût de chacune des prestations proposées doit être fixé. Les tarifs peuvent cependant être forfaitaires et/ou proportionnels.

Depuis le 1er octobre 2017, tout professionnel de l’immobilier peut demander via internet la position de la DGCCRF sur la conformité de son affichage ou de son projet d’affichage des prix et tarifs à la réglementation en vigueur.

Pour accéder au formulaire

5) Libellés d’annonces

Annonces de vente

Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :

  • la part TTC des honoraires doit apparaître en pourcentage du prix hors honoraires ;
  • le prix de vente honoraires inclus doit être affiché et apparaître en 1er lieu sur l’annonce ;
  • le prix exprimé hors honoraires doit aussi être mentionné sur l’annonce.

En cas d’honoraires à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires est mentionné.

Le mode de répartition des honoraires entre acquéreur et vendeur doit également figurer sur l’annonce de vente.

Annonces de location

Toutes les annonces de location non saisonnière d’une durée supérieure à 90 jours doivent mentionner :

  • le loyer mensuel charges comprises ;
  • les charges locatives et leur mode de récupération (provision, forfait ou remboursement sur justificatifs) ;
  • le montant du dépôt de garantie (limité à 1 mois de loyer hors charges pour les locations nues et de 2 mois de loyer hors charges pour les meublés) ;
  • le caractère meublé de la location ;
  • le montant total des honoraires de l’intermédiaire à payer par le locataire ;
  • la part des honoraires dus pour l’état des lieux (s’il est réalisé par l’intermédiaire) ;
  • la commune du bien loué (zone très tendue, tendue ou non), ainsi que le n° de l’arrondissement ;
  • la surface habitable louée (identique à celle du bail).

6) Mandat d’agent immobilier

En sa qualité d’intermédiaire agissant pour le compte du client (propriétaire ou bailleur), appelé mandant, l’agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager.

En l’absence de mandat, la transaction est nulle.

Un original doit être remis au client et indiquer :

  • le n° de la carte professionnelle ;
  • le cas échéant, le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat ;
  • la durée de validité ;
  • les références du bien concerné ;
  • les pouvoirs transmis au professionnel ;
  • le n° d’enregistrement dans le registre des mandats ;
  • les critères de rémunération de l’agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage, ses conditions et formalités.

Le mandat ne doit pas être confondu avec le bon de visite qui ne donne lieu à aucune commission. Il peur être simple ou exclusif. Dans ce dernier cas, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d’exclusivité doit être mentionnée en caractères très apparents sur le mandat. S’il est simple, il permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels du secteur ou d’effectuer lui-même la recherche d’un éventuel acquéreur.

L’avenant au mandat doit être confirmé par écrit (en cas de baisse du prix de vente par exemple).

Le professionnel en transactions ou gestion immobilière doit obligatoirement tenir un registre qui recense par ordre les mandats signés et qui contient :

  • le n° d’ordre (à reporter sur le mandat) ;
  • la date du mandat ;
  • le nom et l’adresse du ou des mandants ;
  • la nature et la situation des biens ;
  • pour une gestion immobilière : l’objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire…) ;
  • pour une transaction : la date de la fin du mandat.

7) Missions de l’agent immobilier

Il doit vérifier :

  • le titre de propriété du vendeur ;
  • les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, servitudes éventuelles, diagnostics immobiliers obligatoires…) ;
  • la solvabilité de l’acquéreur.

Il est tenu par les stipulations du contrat et se doit de conseiller vendeur et acquéreur. Il ne peut pas acquérir les biens immobiliers dont on lui a confié la vente.

8) Formation continue obligatoire

D’une durée minimale de 14 heures par an (ou 42 heures au cours des 3 années consécutives d’exercice), cette formation, dispensés par des organismes habilités, est obligatoire pour les professionnels de l’immobilier suivants :

  • les titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier ;
  • les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau ;
  • les salariés et agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte professionnelle.

Il peut s’agir :

  • d’actions de formation de mise à jour et de perfectionnement des connaissances, d’adaptation ou de développement des compétences, de promotion professionnelle, notamment ;
  • de colloques organisés dans les condition d’une action de formation, dans la limite de 2h/an ;
  • d’enseignement dans la limite de 3h/an.

Les thèmes abordés sont :

  • les questions juridiques, économiques, commerciales ;
  • la déontologie (au moins 2h sur 3 ans) ;
  • les techniques relatives à la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique.

L’attestation de formation délivrée doit être transmise à la CCI.

II - La carte professionnelle

Délivrée par la CCI territoriale, son n° et lieu de délivrance doivent figurer sur tous les documents professionnels, contrats et correspondances.

Elle est obligatoire pour tous les agents immobiliers français ou ressortissants de l’Espace économique européen qui exercent les activités suivantes :

  • transactions sur immeubles, terrains ou constructions (achat, vente échange, location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis) ;
  • achat, vente ou location-gérance de fonds de commerce ;
  • gestion immobilière ;
  • souscriptions, achat, vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
  • achat et vente de parts sociales, lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
  • syndic de copropriété ;
  • marchand de listes ;
  • conclusion de contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé.

L’activité consistant uniquement à diffuser des annonces par voie de presse ou par internet entre particuliers contre rémunération, sans intervenir dans les relations entre vendeur et acheteur, est libre et ne nécessite pas de carte professionnelle.

La fait d’utiliser le titre d’agent immobilier sans être titulaire de la carte est passible de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende.

La mention « Marchand de listes » est exclusive. Si le détenteur exerce les autres activités citées, il doit détenir une autre carte portant la ou les mentions correspondantes.

1) Attestation d’habilitation

S’il emploie des salariés ou des agents commerciaux en qualité de négociateurs immobiliers, le professionnel doit leur fournir une attestation d’habilitation justifiant leur qualité et l’étendue de leurs pouvoirs et qui les habilité à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Les agents commerciaux habilités doivent justifier de leur compétence professionnelle et souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile, dont le justificatif devra être fourni lors du visa de l’attestation d’habilitation de la CCI.

Pour accéder au formulaire de demande d’attestation d’habilitation

2) Conditions d’obtention de la carte professionnelle

Il s’agit de conditions :

  • d’aptitude professionnelle : diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et/ou expérience professionnelle acquise au sein d’une agence immobilière titulaire de la carte :
  • de moralité : absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer (bulletin n° 2 du casier judiciaire) ;
  • de garantie financière (pour ceux qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients) ;
  • d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle ;
  • d’immatriculation au RCS (extrait K ou kbis) datant de moins d’un mois.

3) Durée de validité, renouvellement et modification

La carte professionnelle d’agent immobilier est valable 3 ans et doit être renouvelée 2 mois avant son expiration.

Tous changements de situation du professionnel doivent être déclarés auprès de la CCI compétente :

  • adresse de son siège social ou de son principal établissement ;
  • dénomination sociale ;
  • forme juridique ;
  • identité du ou des représentants légaux ou statutaires ;
  • identité du garant ;
  • assureur en responsabilité civile professionnelle ;

et donnent lieu à délivrance d’une carte professionnelle mise à jour, valable pour la durée restant à courir.

Il est à noter l’obligation d’effectuer une déclaration préalable d’activité par la personne dirigeant un établissement, une succursale, une agence ou un bureau dépendant du titulaire de la carte professionnelle, même ouvert à titre temporaire.

Pour accéder au formulaire de demande ou de renouvellement de carte professionnelle

4) Coût de la carte

TYPE DE DEMANDE

MONTANT

Délivrance ou renouvellement de la carte

120 €

Modification

50 €

Délivrance d’un récépissé de déclaration préalable d’activité

80 €

Délivrance d’une attestation pour la personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle

50 €

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 14/03/19 à 15:13